Her lægges informationer ind i forbindelse med ejendomshandler, byggetilladelser og lignende...

58. DIGITALE DOKUMENTER...     

57. BYGGEANSVARSFORSIKRING...     

56. UDSTYKNING...     

55. SAMEJE     

54. HURTIGT VIDERESALG...     

53. FORTRYDELSESRET I FRANKRIG...     

52. BYGGE-TILLADELSER...     

51. MØBLERET UDLEJNING            

50. NYT PÅ UDLEJNINGSOMRÅDET...     

49. DELT EKSKLUSIV AFTALE...

48. SAMEJE...     

47. SALG AF EJENDOM TIL RENOVERING...     

46. EJENDOMSHANDEL I FRANKRIG... 

     
44. SALG AF EJENDOM TIL RENOVERING...   

     
40. SELVSALG I FRANKRIG...

39. SKJULTE FEJL OG MANGLER...

35. STÆVNING MOD NABO...

33. VEDTAGELSE AF ARBEJDER PÅ
      FÆLLESAREALER... 

32. SCI-SELSKAB I FRANKRIG...

31. HÅNDVÆRKERFRADRAG...

28. BESKATNING AF FAST EJENDOM - GRUND...

26. FRANSK SKATTEREPRÆSENTANT VED SALG...

25. KAPITALVINDINGSSKAT VED EJENDOMSSALG...

22. LEJEBETINGELSER I FRANKRIG... 

21. HAVE KØBERET UDEN AT KUNNE SÆLGE...

20. EJENDOMSHANDEL MED TILBAGEKØBS-
      KLAUSUL...

16. LÅNEDOKUMENTER PÅ DANSK VED
      OPTAGELSE AF LÅN I DANSK BANK I
      FRANKRIG ?

6.  ASSISTANCE MED DET FRANSKE SPROG  I
     FORBINDELSE MED EJENDOMSHANDEL...

2. FRANSK EJENDOM - ORIENTERING OM
    HANDEL  OG LØSNINGSMODELLER

 



       
31. maj 2016
 

Digitale dokumenter, energimærkegennemgang, fond til vedligeholdelsesarbejde.


Listen er lang, når det gælder ejerforeningers nye forpligtelser som følge af ALUR-loven om adgang til bolig og fornyet lokalplan og af ENE-loven om national miljømæssig forpligtelse.


Senest 1. januar 2017 skal ejerforeninger efterkomme de nye regelsæt. En gennemgang følger på dette link:
http://www.maxus-nice.fr/artikler/franske-ejerlejligheder-nye-regler-per-2017.php
 

 

Max Ulrich KLINKER

cid:image001.gif@01D076B9.E8D19120

 

Avocat au Barreau de Nice et Advokat au Barreau du Danemark              

Palais Maréchal Joffre

20, Rue du Congrès        
06000  Nice – France

Tel. +33 (0) 4 93 82 42 49

Fax. +33 (0) 4 93 79 68 25

E-post: muk@maxus-nice.fr

www.maxus-nice.fr

    


Nr. 57
25. april 2016

Fra advokat Nicolas Brahin i Nice har vi modtaget følgende orientering:

Fra 2.7.2016 er der visse mindstekrav til attester for den obligatoriske tiårige byggeansvarsforsikring

Byggefirmaer skal kunne fremvise en forsikring, der dækker deres tiårige ansvarsforsikring for et byggeri eller større bygningsarbejde.

Med hensyn til den obligatoriske byggeansvarsforsikring RCD skal alle byggefirmaer, hvis tiårige byggegaranti er omfattet af bestemmelserne i Code civils § 1792 ff. for større bygningsarbejder efter levering have en særlig obligatorisk forsikring, der dækker deres tiårige erhvervsansvar (RCD). En entreprenør inden for byggebranchen skal kunne fremvise en forsikringsattest, der skal vedlægges hans tilbud og faktura.

Lovpligtige modeller for attester

Macron-loven af 6.8.2015 har fastsat en ”forsikringsattest-model” for ansvarsforsikring med et mindstekrav til indhold. Den er således indført efter en bekendtgørelse, der er offentliggjort i Journal Officiel (statstidende) den 13.1.2016.

Bekendtgørelsen indfører for alle byggepladser en attest-model for en police, der er indgået individuelt, og med særlige angivelser, hvis den drejer sig om en specifik byggeplads. En særlig model skal anvendes der, hvor en meget stor byggeplads giver anledning til en kollektiv tiårig byggeansvarsforsikring (CCRD). I hvert fald kan et forsikringsselskab ikke i en attest indsætte en angivelse, ”der tilsidesætter eller begrænser omfanget af mindstekrav". Hvis forsikringsselskabet vil henvise til policemæssige bestemmelser, skal de gengives i attesten. Med forbehold herfor kan attesten indeholde angivelser, der drejer sig om andre garantier eller udvidelse af policen.

Fra 2.7.2016 gælder disse ny regler attester, der er udstedt efter 1. juli 2016, og som omhandler byggerier, hvor byggepladsen er åbnet efter 1. juli 2016. Dato for byggepladsens åbning bestemmes i fransk forsikringslov (Code des Assurances).

I praksis skal ethvert byggefirma i god tid orienteres om, at det over for sit forsikringsselskab skal forlange udlevering af attester, der er i orden.

Enhver økonomisk aktør, bygherre eller administrator skal sørge for at have attester, der svarer til de forskellige byggerier. Notaren skal på sin side huske at vedlægge attesterne i skøderne. 


nR. 56

21. april 2016

Fra advokat Max Ulrich Klinker i Nice har vi modtaget følgende artikel:

Hvordan udstykker man fast ejendom i Frankrig ?

Før man går i gang med et projekt, bør man foretage indledende knæbøjninger og som det første må man henvende sig på det lokale rådhus for at undersøge, hvilke regler der gælder i kommunen, og om det jordlod man har i tankerne overhovedet kan bebygges. Man bør undersøge, om der kræves en mindsteafstand til skel, afstand til vej og afstand mellem to bebyggelser.... Læs hele artiklen på link: http://www.maxus-nice.fr/artikler/udstykning-af-grund-frankrig.php



nR. 55
4. april 2016  

Besiddelse af fast ejendom i sameje...

Ny artikel fra advokat Nicolas Brahin i Nice:

Sameje har nogle ulemper! Kan man tage højde for disse?

Hvad er et sameje?

En ejendom, der er ejet i sameje, har to eller flere samejere. De ejer hver især en del af ejendommen, fx en fjerdedel, en halvdel…. Det kan være man har valgt sameje for at købe en ejendom fælles, hvilket er normalt for par, der er samboende eller har en samlivskontrakt. Et sameje kan også opstå ved arv, hvor arvingerne er samejere, indtil boet er skiftet. Visse personer beslutter at forblive i samejet, fx for at bevare familieejendommen. Ved skilsmisse befinder de tidligere ægtefæller sig også i et sameje vedrørende deres fælleseje, indtil boet er delt.

Hvem træffer beslutningerne i et sameje?

En samejer kan alene bestemme de handlinger, der er nødvendige for ikke at bringe ejendommen i fare fx reparationsarbejde for at undgå, at taget styrter ned. Administrationbeslutninger kan træffes med en flertalsafgørelse på 2/3 af andelene i samejet, der kan være ejet af en enkelt samejer. Det kan fx være ved indgåelse af en udlejningsaftale, udførelse af vedligeholdelsesarbejder eller afgivelse af fuldmagt til tredjemand. Enstemmighed kræves udelukkende ved retlig råden (pant, forpagtning...).

Siden 2009 er enstemmighed ikke længere gældende ved salg. Samejeren eller samejerne, der har et flertal på 2/3 af andele, kan henvende sig til en notar for at underrette de øvrige samejere om beslutningen om at sælge ejendommen. Det kan være en langsommelig sag, men visse blokeringer kan således undgås. Hver især bærer omkostningerne i forhold til deres del (arbejder på ejendommen, skatter og afgifter…)

Kan en samejer trække sig ud af samejet?

Ja, fransk lov bestemmer, at ”Ingen er tvunget til at forblive i et sameje”. Deling af ejendommen kan fremprovokeres. En samejer kan også sælge sin del af ejendommen, og samejerne har så en forkøbsret.

Hvilket har formål har en aftale om sameje?

De regler, der bestemmer den lovbestemte samejeordning er ikke ufravigelige og kan derfor fraviges ved aftale. Visse samejere opretter derfor en aftale om sameje for enstemmigt at vedtage nye spilleregler. Man kan således aftale at opretholde samejet over tid, på ubestemt tid eller en i fast varighed eller endog organisere administrationen af den samejede ejendom, herunder ved at udpege en direktør, der alene kan gennemføre visse dispositioner. Aftalen kan også fastsætte godtgørelse ved benyttelse, der betales af den samejer, der bebor ejendommen, normalt på basis af lejeværdien.

Hvis aftalen vedrører en fast ejendom skal den oprettes i retsgyldigt dokument, og det er tilrådeligt at rådføre sig med sin advokat for at optimere situationen, der sommetider kan vise sig at være ubekvem.


Nr. 54
22. marts 2016

Fra advokat Nicolas Brahin i Nice har vi modtaget denne orientering om salg af leje-boliger:

Køb af en udlejet bolig med henblik på hurtigt videresalg...

En investor har for nylig købt et hus eller ejerlejlighed, som er lejet ud (umøbleret lejemål). Han ønsker at vide, om han hurtigt kan opsige lejeren for derefter at sælge boligen fri af lejemålet.

En ny regel gør det sværere hurtigt at sælge ejendommen. Generelt kan udlejer for at sælge boligen ved lejemålets ophør opsige sin lejer med et varsel på seks måneder.

Macron-loven af 06.08.2015 har indført en særlig regel, når lejemålet opsiges med henblik på salg efter et køb af en bolig, der allerede er lejet ud. Reglen er som følger: Hvis det igangværende lejemål udløber mere end tre år efter købet af boligen, kan den nye udlejer opsige lejeren, når lejeperioden udløber (med et varsel på seks måneder). Men hvis lejemålet udløber mindre end tre år efter købsdatoen, kan lejeren først opsiges efter udløb af den første stiltiende forlængelse (eller fornyelse) af lejemålet.

I praksis sikrer loven således lejerne ”en ret til at blive i lejemålet” på minimum tre år og en dag efter salg af deres bolig.

Eksempel 1 En investor køber den 1.11.2016 en bolig, der er udlejet i en periode på seks år i henhold til en (oprindelig, forlænget eller fornyet) lejeaftale, der udløber den 1.1.2020. Han kan opsige lejeren til denne dato med et varsel på seks måneder.

Eksempel 2 En investor køber den 1.11.2016 en bolig, der er udlejet i en periode på tre eller seks år i henhold til en lejeaftale, der udløber 1.7.2017. Uanset om han er privatperson eller erhvervsdrivende, kan han ikke opsige lejeren til denne dato og skal vente til 2020 eller 2023 for at sælge boligen fri af lejemålet med den nuværende lejer. Man må så bare håbe, at han siger op inden.

Ordningen gælder også for et ”blandet” lejemål (helårsbolig, erhverv).

Den ny ordning gælder for enhver opsigelse i forbindelse med et fremtidigt salg, uanset hvornår lejemålet er indgået med lejeren. Det har ingen betydning, at lejemålet er blevet underskrevet inden 27.3.2014. Det skal bemærkes, at datoen for køb af boligen heller ikke har betydning. Loven skelner ikke.

I modsætning til hvad, man kan læse flere steder, gør det efter vores opfattelse ikke nogen forskel, om boligen er købt inden den 8.8.2015 (datoen for ikrafttrædelse af Macron-loven).

Investoren skal på sin side tænke på at forhandle et afslag i købsprisen for en udlejet bolig, afhængig af hvor lang tid, det kræver at kunne opsige lejeren.

Notaren, der behandler salget af den lejede bolig, skal i sin rådgivning informere køber om den ny ordning.

Loven har ikke nogen lignende bestemmelse om ”opsigelse med henblik på salg” efter køb af et møbleret lejemål, der er helårsbolig. En køber kan således hurtigt opsige lejeren under forudsætning af, at det sker mindst tre måneder, før den igangværende aftale udløber. Ellers må han vente til næste udløb.

Hvis du som investor har købt en bolig, mindre en tre år før et igangværende lejemål udløber, skal du vente til næste udløb, inden du kan opsige den aktuelle lejer med henblik på salg af boligen.


Nr. 53 - Fortrydelsesret

6. februar 2016

Fra advokat Ann-Sofie Kold Christensens netop udsendte nyhedsbrev har vi hentet følgende:

Forlænget fortrydelsesret ved boligkøb i Frankrig

Når man som privatperson køber en beboelsesejendom i Frankrig, har man gratis fortrydelsesret. Fortrydelsesretten var tidligere 7 dage, men er nu udvidet til 10 dage. Fristen løber fra dagen efter man modtager den formelle meddelelse om fortrydelsesretten, som sendes sammen med en kopi af købsaftalen underskrevet af begge parter.

Underskriver man ikke en købsaftale men går direkte til skødeunderskrivelsen, så modtager man et skødeudkast og har så 10 dages fortrydelsesret fra dagen efter man modtager udkastet. Bemærk at man ikke har fortrydelsesret, hvis køber ifølge købsaftalen er et selskab eller man køber en grund. De 10 dages fortrydelsesret er ikke knyttet til finansieringforbeholdet, som løber parallelt, hvis køber har betinget købsaftalen af at der opnås finansiering.




28. december 2015

Advokat Nicolas Brahin i Nice har sendt os denne artikel, som sikkert kan have interesse for flere læsere:

Skattemæssig ordning for privates udlejning af møbleret bolig   

Indtægterne fra privates udlejning af møbleret bolig skal angives som ”overskud fra handel og industri” (BIC = Bénéfices industriels et commerciaux) og ikke som indtægter på fast ejendom.
Det franske skattevæsen præciserer, at gentagen udlejning ikke afhænger af udlejningens varighed, men dens tilbagevendende karakter.

Der er dog visse undtagelser: 

·         For personer, der udlejer en del af deres faste bolig som møbleret lejemål under den betingelse, at de fastsætter en rimelig leje(grænsen er for 2015 fastsat til et årligt loft på 184 €/m2).

·         For personer, der udlejer en del af deres faste bopæl under den betingelse at de ikke overskrider en årlig indkomst på 760 €.

Når indtægterne er skattepligtige, bestemmes skatten i forhold til indtægternes størrelse.  

·         Mikro-BIC ordningen (dvs. mikro-virksomhed) gælder, hvis de årlige indtægter ikke overstiger  32.900 €. 
Hvis du udlejer et landsted, en møbleret feriebolig eller værelse i gæstgiveri, er loftet på de årlige indtægter på 82.200 € og det faste fradrag for udgifter på 71 %.
Det franske skattevæsen anvender et fast fradrag for udgifter på 50 %. Fællesudgifter kan ikke fratrækkes
 .

·         Ordningen med de faktiske indtægter gælder, hvis de årlige indtægter overstiger  32.900 €, og kan være en forenklet faktisk ordning eller en normal faktisk ordning. Du kan også frivilligt vælge ordningen med de faktiske indtægter. Valget skal træffes inden den 1. februar i det første år, du ønsker at gøre brug af ordningen. Valget gælder i to år og er uigenkaldeligt i denne periode, undtagen hvis du ændrer aktivitet. Den fornys stiltiende i perioder af to år.

Bemærk, at en privatperson kan få status af professionel udlejer, hvis han samlet opfylder tre betingelser:

·         Et af husstandens medlemmer er registreret i erhvervs- og selskabsregisteret som erhvervsdrivende.

·         Når indtægten fra denne aktivitet overstiger 23.000€.

·         Når husstandens erhvervsindtægter er lavere end indtægterne fra pågældende aktivitet.

Gevinst og tab, der realiseres af ikke erhvervsdrivende, hører under ordningen med privates kapitalvinding på fast ejendom.

Der er ikke moms på udlejning af møbleret ejendom. 

Med hensyn til formueskat er udlejning af møbleret ejendom, der er en erhvervsaktivitet, omfattet af bidrag på merværdi samt virksomheders bidrag på fast ejendom.

Hvis boligen ikke er skatteyderens private bolig, er udlejeren ikke pålagt boligskat.

 




26. november 2015

Hvilke tilladelser kræves til hvilke byggerier i Frankrig?

Fra foreningen www.dk-france.dk har vi modtaget følgende orientering om byggeri - LES DANOIS takker.

Ligesom i Danmark skal man i Frankrig som hovedregel have den kommunales bygningsmyndigheds godkendelse i forbindelse med byggeri. Derudover kan ejerlejlighedsforeningen eller grundejerforeningen også kræve at blive hørt.

Her får du en kort gennemgang af, hvad du skal gøre i de forskellige situationer.

BYGGETILLADELSE

I princippet skal der i Frankrig ansøges om byggetilladelse (permis de construire) hos den kommunale bygningsmyndighed (service d’urbanisme) til næsten alt byggeri, uanset om det drejer sig om nybyggeri eller ændring af eksisterende byggeri, fx tilbygning af garage eller hævning af tagkonstruktionen. Der skal indsendes en ansøgning med en række oplysningsskemaer (cerfa 13406*03), som downloades fra internettet (www.vosdroits.service-public-fr) eller hentes på kommunen. Ansøgningen skal indeholde oplysninger om grunden, plantegninger for projektet med angivelse af areal, matrikelnummer, fotos og tegninger. Vær omhyggelig, for selv små fejl og mangler kan forsinke behandlingen af ansøgningen! Bygningsmyndigheden har en frist på 2 måneder for individuelle huse og 3 måneder for andre byggetilladelser til at meddele sin afgørelse: accept, afvisning eller anmodning om ændringer.

BYGGEANMELDELSE

Såfremt det nye gulvareal ikke overskrider en nærmere fastsat grænse, er det tilstrækkeligt med en forudgående byggeanmeldelse (déclaration préalable de travaux). Dette gælder fx for byggearbejder, der tilføjer et ekstra areal på 5 – 20 m2 til det eksisterende gulvareal (surface de plancher) eller til det bebyggede areal (emprise au sol), for ændring af bygningens formål, fx omdannelse af en lade til bolig uden ændring af de bærende konstruktioner eller af bygningens facade, eller for facaderenovering. I sådanne tilfælde har kommunen en måneds frist til at meddele sin afgørelse.

ØVRIGE TILLADELSER

Man skal ansøge ejerlejlighedsforeningen om tilladelse til omdannelse af en butik til bolig eller til åbning af facaden, da dette kan være forbudt i henhold til vedtægterne. Det samme gælder i en grundejerforening, hvor reglerne for fx farvevalg skal overholdes.

DISPENSATION

Kun få byggearbejder er undtaget for indhentning af tilladelse. Det er selvfølgelig muligt frit at ændre den indvendige indretning, som fx farveskift, udskiftning af væg-til-væg tæppe, lovliggørelse af el-installationer. Der skal ikke indhentes tilladelse hos kommunen, såfremt byggeriets areal er på under 5 m2, og højden ikke overskrider 12 m. Der er heller ikke brug for tilladelse til fx facaderenovering eller tagrenovering med samme type tagbeklædning, indretning af et loftsrum uden at lave huller til vinduer og uden at tillføje nye arealer, eller i forbindelse med opførelse af et redskabsskur på under 5 m2.

Bemærk : Ved byggeri med et gulvareal/bebygget areal på 170 m2 eller mere er brug af arkitekt obligatorisk.

KILDER :

Inspireret af hovedartiklen Quelles autorisations pour quels travaux? af Laurence Barnier, med underartiklen Du sol au plafond, udgivet i logic-Immo, juni 2015.



3. september 2015

Fra advokat Nicolas Brahin i Nice har vi modtaget følgende:

Nyt om møbleret udlejning...

Fra 1. september er det ikke længere muligt at leje ud under betegnelsen« møbleret udlejning”, hvis der i boligen ikke er en hel del inventar.

Siden ALUR-loven er trådt i kraft, underlægges ejere af møblerede boliger en række yderligere betingelser.   Nu er det ikke længere hvilken som helst bolig, der kan betegnes som ”møbleret”. En bolig skal nødvendigvis indeholde minimum 11 inventarelementer, i det øjeblik boligen bruges som hovedbolig.  Ejendommen skal bl.a. være udstyret således, at en person kan spise, sove og i det hele taget leve almindeligt.

Fra 1. september skal en ejendom, for at kunne betegnes som ”møbleret”, indeholde:

  • Senge med dyner og tæpper

  • I soveværelserne skal der være gardiner, skodder eller persienner

  • Kogeplade;

  • Alm. oven eller mikrobølgeovn

  • Køleskab med minimum én fryser

  • Tallerkener, glas og spisebestik

  • Køkkenredskaber

  • Bord og stole,

  • Hylder

  • Lamper

  • Støvsuger mv.



Nr. 50 - NYT PÅ UDLEJNINGSOMRÅDET...

2. september 2015

Fra advokat Nicolas Brahin i Nice har vi modtaget følgende orientering:

Nyt på udlejningsområdet

På udlejningsområdet vil intet være som før. Fra 1. august vil forholdet mellem ejere og lejere blive ganske anderledes.

Der er tale om hele 3 gennemførelsesdekreter for ALUR-loven, der trådte i kraft 1. august.  Det er forholdet mellem ejere og udlejere, der tages op til revurdering.

Med ALUR-loven indføres en standard lejeaftale.

Denne lejeaftale, der anvendes ved skift af lejer eller ved fornyelse af lejemål, skal nødvendigvis indeholde:

Angivelse af den husleje, som den tidligere lejer betalte;

  • Beskrivelse af de arbejder, der er blevet udført i boligen siden sidste lejers afgang;

  • Liste over udstyr i boligen ;

  • Betingelserne for tilbagebetaling af faste udgifter;

  • Ejendomsmæglerhonorar, der faktureres lejer.

Der vedhæftes nu en informationsnotits til lejekontrakten. Den har til formål at give lejere og ejere mulighed for bedre at kende deres respektive rettigheder og forpligtelser.

ALUR-loven udstikker regler for husleje

Forhøjelse af husleje ved genudlejning eller fornyelse af lejemål er reglementeret i 28 byregioner, hvor der er ”spændinger” (hvor der er stor spredning mellem udbud og efterspørgsel på boliger).

Fra nu af må genudlejede ejendommes huslejer ikke længere være højere end den husleje, som den tidligere lejer betalte.  Der kan dog afviges herfra i visse tilfælde: hvis der er blevet udført en bestemt type arbejder i boligen, hvis huslejen er unormalt lav, eller hvis der ikke har været nogen lejer i boligen i mere end 18 måneder.

ALUR-loven og regelsæt for husleje i Paris

En maksimum husleje skal fra nu af overholdes i Paris. Den fastsættes af præfekten for hver kategori af bolig og hver geografisk sektor på basis af de oplysninger, der gives af en lokal observatør af huslejer, godkendt af ministeren.  Præfekten tager fire forhold i betragtning, når han skal fastsætte referencehuslejen.

Typen af udlejning (møbleret eller umøbleret);

  • Antal værelser;

  • Opførelsesår;

  • Geografisk sektor.

  • Reglerne for fastsættelse af husleje i Paris finder kun anvendelse på nye lejemål at regne fra 1. august. De vedrører ikke de lejemål, der er indgået inden denne dato, selvom om de bliver stiltiende forlænget.

Længe inden 1. august var andre tiltag allerede trådt i kraft:

Rammer for udlejningshonorar for at sikre en mere ligelig fordeling af udgifter mellem lejer og ejer

I de såkaldte ”spændte zoner” er der nu kun én måneds opsigelse.

Siden 1. september forholder det sig i øvrigt sådan, at en bolig skal indeholde mindst 11 inventarelementer for at kunne kaldes ”møbleret”.



7. maj 2015

Fra DK-France har vi modtaget denne interessante orientering, som sikkert kan være af interesse for mange sælgere i Frankrig:

Hurtigere salg med delt eksklusiv formidlingsaftale i Frankrig...

Den delte eksklusive formidlingsaftale, som er en hurtigere måde at købe og sælge fast ejendom på, benyttes i flere lande og begynder nu også at vinde indpas i Frankrig. Der er tale om en aftaleform, der hidtil har været overset af den brede befolkning og underkendt af ejendomsmæglerne på det franske ejendomsmarked.

I Danmark er vi vant til eksklusive formidlingsaftaler – altså at man som sælger kun indgår aftale med én mægler om at sælge ens bolig. I mange lande, fx i Frankrig, er det anderledes – her er det mest almindeligt at indgå ikke-eksklusive formidlingsaftaler, dvs. simple aftaler, der indebærer, at sælger sideløbende kan sætte sin ejendom til salg hos 2, 3 eller endnu flere mæglere. Det betyder selvfølgelig, at der er flere forskellige ejendomsmæglervirksomheder i gang med ens sag samtidig, men det betyder også, at mæglerhonoraret er højere, og – ikke uvæsentligt – at den markedsføringsmæssige indsats i forhold til ejendommen er ringere. Med en eksklusiv formidlingsaftale, som ejendomsmæglerne i disse lande ofte gerne vil indgå, får køber generelt en bedre service, bedre eksponering og en markedsføring af højere kvalitet til et lavere salær!

Enklere køb og salg

Når en ejendomsmægler underskriver en eksklusiv formidlingsaftale, har han siden 2009 kunnet registrere ejendommen i en netværksdatabase over eksklusive formidlingsaftaler, Amepi (Association des mandats exclusifs des professionnels de l'immobilier), som giver alle ejendomsmæglere, der er medlem af netværksforeningen, mulighed for at dele de indgåede eksklusivaftaler indbyrdes . Dette betyder, at mæglerne kan præsentere og fremvise de pågældende ejendomme for deres kunder, uden problemer for sælgeren, der som eneste partner har den mægler, han har valgt at indgå formidlingsaftale med.

Da ejendommen herved bliver mere synlig og eksponeres for et større antal potentielle købere, sælges den hurtigere. Ifølge medlemsorganisationerne gør brugen af Amepi databasen det muligt at reducere liggetiderne fra gennemsnitligt 105 til 91 dage. Hvis salget gennemføres af en anden mægler end den, der har indgået formidlingsaftalen, deles salæret ligeligt med 50% til hver af de to involverede mæglere. Dette giver en ikke uvæsentlig tidsbesparelse for køberne, som herved kan få adgang til alle boligudbud ved brug af en og samme mægler og medlem af netværket.

En for alle, og alle for en

Der er tale om et tilbud, som ifølge brancheorganisationerne stadig udnyttes for lidt. Faktisk er kun 3.000 ejendomsmæglervirksomheder ud af 20.000 medlem af netværket, og af disse 3.000 er kun 180 beliggende i hovedstaden. Denne tilbageholdenhed er begrundet i ejendomsmæglernes ” angst for konkurrence fra de store kæder”, hvilket medlemmerne af netværket beklager. Til sammenligning udgør denne type eksklusive aftaler 70% af handlerne i USA, understreger Bernard Cadeau, formand for ejendomsmæglerkæden Orpi.

Amepi omfatter også en database over de ejendomme, der er solgt inden for de seneste 12 måneder med detaljerede oplysninger om liggetid, udbudspris og faktisk salgspris mv. Dette giver sælger mulighed for at tilpasse prisen til markedet og sælge bedst muligt. Et årsabonnement koster EUR 1.350 ekskl. moms for en ejendomsmæglervirksomhed, men indbringer ca. EUR 52.000 ekskl. moms i ekstra omsætning iht. de tal, der er offentligggjort af netværksforeningen Amepi. Amepi, der støttes af de store ejendomsmæglerkæder som Century 21, Orpi, Laforêt, Guy Hoquet, L’Adresse og Era samt af ejendomsmæglernes brancheorganisationer (Fnaim, Solvimo, Cimm immobilier), ville dog være væsentligt mere effektiv i det øjeblik, hvor ca. 30% af ejendomsmæglervirksomhederne inden for hvert lokalområde blev medlem.

I dag gennemføres 80% af handlerne stadig af den mægler, der har indgået eksklusiv formidlingsaftale, mens kun 20 % gennemføres af de øvrige medlemmer af netværksforeningen. Det er en situation, der helt sikkert vil udvikle sig i takt med antallet af medlemmer, således som det er tilfældet i USA.

Kilder:   Inspireret af artiklen ”Vendre son bien plus rapidement grâce aux mandats exclusifs partagés”, offentliggjort den 24.04.2015 af L'équipe Logic-Immo.comwww.logic-immo.com – samt af siderne:

www.fichieramepi.fr/ og www.robinhus.dk/udland/da/saelge-bolig-udlandet.html



Nr. 48 - SAMEJE...

23. januar 2015

Køb i sameje

Fra advokat Nicolas Brahin i Nice har vi modtaget denne orientering:

Sameje er den juridiske situation, der opstår, når to eller flere personer ejer et aktiv sammen. Det kan være løsøre (bil) eller fast ejendom (grund, lejlighed, hus). Et sameje gør i første omgang finansieringen, vedligeholdelsen og administrationen lettere.

Ved købet fastsættes købernes respektive andele. Derefter kan administrationen synes mere besværlig end forudset, idet alle vigtige beslutninger skal træffes enstemmigt. Da hver samejer hæfter for en del af samejets gæld (fx skatter eller reparationer på boligen), skal risikoen for uoverensstemmelser altså tages med i overvejelserne, når man køber i sameje. Dernæst betragtes samejet som midlertidigt, da loven stiller som betingelse, at enhver samejer på et hvilket som helst tidspunkt over for de øvrige samejere kan kræve, at ejendommen sælges og provenuet deles.

Samejeaftale

Der eksisterer dog en mulighed for at give samejet en vis stabilitet ved at underskrive en samejeaftale.

Aftalen skal for at være gyldig oprettes skriftligt. Den beskriver samejets aktiv og angiver samejernes andele. Da den skal tinglyses, skal den oprettes for notar. Den kan oprettes for maksimalt fem år. I aftalens løbetid kan parterne ikke kræve aktivet solgt for få udredt deres andel, medmindre der undtagelsesvist er omstændigheder, der taler herfor. Aftalen kan forlænges, hvis samejerne er enige. Det kan endog aftales, at aftalen forlænges stiltiende. Aftalen gør det også muligt at administrere samejet og især at fordele udgifterne. Samejerne kan endog udpege en intern eller eksterne direktør.

I forbindelse med samlivskontrakt (PACS)

Reglerne er de samme for par, der i 2007 eller derefter har oprettet en samlivskontrakt (PACS), som for ugifte, nemlig særeje. Hvis disse personerne alligevel vil købe boligen sammen, er det muligt at købe den i sameje. Købsaftalen skal derfor angive hver persons andel af ejendommen i forhold til den finansiering, de hver især har lagt. Angivelsen er vigtig, hvis parret bliver separeret. Hvis man alene bebor en ejendom i sameje, kan man blive forpligtet til at betale en boliggodtgørelse til de øvrige samejere. Det skal i øvrigt tilføjes, at hvis man vil sælge sin andel til en udenforstående, har de øvrige samejere forkøbsret. De skal derfor som de første have et tilbud om køb ifølge en særlig procedure. Samejet er ikke altid noget, man selv har valgt. Det sker, når man arver sammen med andre, hvilet er et sameje som følge af arv. Og hvis man bliver skilt og fællesboet endnu ikke er delt, opstår der også et sameje som følge af formuefællesskabets opløsning.



10. januar 2015

Salg af ejendomme, der skal renoveres

Advokat Nicolas Brahin i Nice fortæller følgende:

For en sælger af en beboelsesejendom eller ejendom til beboelse og erhverv, der forpligter sig til at udføre et renoveringsarbejde inden for en bestemt frist, og som modtager penge fra køber inden arbejdets udførelse, er det obligatorisk at indgå en notarberigtiget "aftale om salg af ejendom til renovering”, der giver køber en bedre beskyttelse. Ved hjælp af denne aftale overdrager sælger straks køber ejendomsretten til grunden, og til bygningsarbejdet, efterhånden som det udføres.

Hvilken type arbejde er omfattet?

Renoveringsarbejdet er nødvendigvis relateret til en eksisterende bygning. Arbejdet omfatter ikke udbygning eller fuldstændig ombygning, hvor det udelukkende er regler om salg af bolig til genopførelse, der gælder.

Er det mulig at underskrive en købsaftale?

Der kan indgås en foreløbig købsaftale (slutseddel), som for at være gyldig skal indeholde væsentlige oplysninger, såsom beskrivelse af arbejdet, frister, og pris samt sælgers forpligtelse, når det endelige skøde underskrives, til at dokumentere, at han har oprettet en garanti vedrørende arbejdets færdiggørelse og obligatoriske forsikringer.

Den foreløbige købsaftale kan være betinget. I dette tilfælde bestemmer loven, at der ikke skal betales noget, før betingelserne er opfyldt. Samme regel gælder for køb af byggeprojekt.

Hvad er betalingsbetingelserne?

Ifølge loven skal købsprisen betales i rater. For eksisterende byggeri betales der, når skødet er underskrevet. Betaling af renoveringsarbejdet må ikke overstige: 50 %, når halvdelen af arbejdet er færdiggjort og 95 %, når hele arbejdet er udført.

Hvilken garanti for færdiggørelse pålægges der sælger?

Loven pålægger sælger at fremvise en garanti for arbejdets færdiggørelse, der består af en selvskyldnerkaution, der oprettes hos et pengeinstitut eller forsikringsselskab. Garantien udelukker enhver anden form for garanti.   Garantien ophører, når det konstateres af en byggekyndig, der er udpeget af parterne, at arbejdet er færdiggjort. Der udfærdiges herefter en protokol for overtagelse af arbejdet, der underskrives af sælger og køber.


9. januar 2014

Fra DK&France har vi modtaget følgende information:

5 gode grunde til at købe bolig i Frankrig nu...

Allerede i 2014 viste det franske ejendomsmarked tegn på fortsat faldende eller uændrede priser i 2015, hvilket bekræftes af Frankrigs førende ejendomsmæglerkæde, Century 21, der den 5. januar i år forudser et gennemsnitligt fald på 3% i 2015 - en tendens, man har kunnet følge de seneste 3 år. Især i det nordlige og østlige Frankrig spores der en vis pessimisme hos ejendomsmæglerne.

Skønt markedet således sjældent har været mere købers marked end netop nu, så er køberne alligevel fortsat tilbageholdende, primært på grund af manglende tillid til samfundsøkonomien. Endda selvom alle de gode grunde til at investere til stede, hvilket følgende sammenfatning i 5 punkter klart beviser.

Grund nr. 1 : Investering i fast ejendom skaber formue

Huslejen er steget med 40% på 10 år. Et hus eller en lejlighed er et håndgribeligt og varigt aktiv, som man kan spare op i. Fast ejendom er således fortsat et interessant investeringsobjekt. På de fleste markeder svarer afviklingen af et boliglån til lejebeløbet for en bolig på et tilsvarende areal.

Grund nr. 2 : Antallet af boliger til salg stiger – Købers marked

Som følge af denne afventende holdning fra købernes side vokser antallet af boliger, der er til salg, og køberne får et større udvalg. Da liggetiderne således har tendens til at blive længere, betyder købers marked, at boliger behæftet med ”fejl og mangler” kan være til salg så længe, at sælger bliver forhandlingsvillig. Uanset tilstand og kvalitet vil køberne kun betale den rigtige pris!

Grund nr. 3 : Renterne er historisk lave

Lånerenten er i øjeblikket historisk lav, og ifølge det franske institut for overvågning af bolig-finansering (Observatoire du financement CSA/Crédit Logement) nåede den gennemsnitlige rente uanset løbetid en rekord i august 2014 på 2,68% og en ny rekord i november på 2,38%. Bankerne bejler især til førstegangskøberne …, der, sammen med udenlandske købere, er de store vindere i tider med faldende boligpriser. Det lave renteniveau kan man som dansk køber af fransk ejendom få del i, uanset om låntagningen sker gennem et dansk eller et fransk realkreditinstitut.

Grund nr. 4 : Priserne stabiliserer sig

… eller falder, og sælgerne bliver åbne for forhandlinger! Prisniveauet, som har nået grænsen for husholdningernes gældsætning, har stabiliseret sig i de store byområder og er klart faldende for boliger med mindre attraktive beliggenheder.

Grund nr. 5 : Flere skattefordele til boligejerne – Køb og udlej

Der er i de senere år er kommet flere skattefordele til de franske boligejerne, som også danske købere og ejere af franske sekundære boliger kan få del i.

En velovervejet investering i en sekundær bolig til udlejning kan fx kompensere for faldet i levestandarden på pensionstidspunktet. Lejeindtægten kan således generelt finansiere tilbage-betalingen af lånet. Investerer man i en udlejningsbolig 15 – 20 år inden pensionsalderen, kan man på dette tidspunkt være ejer af en gældfri ejendom, og lejeindtægten vil dermed være ren indtægt.

Modsat en primær bolig giver en sekundær bolig i Frankrig mulighed for en lang række skattefordele: Den nyeste lovgivning på området er Duflot-loven, som, når betingelserne er opfyldt, giver en skattefordel på 18% i Frankrig, mens Malraux-loven giver mulighed for at opnå op til 30% skattereduktion ved investering i ejendomme, der er beliggende i bevaringsværdige historiske eller ældre bydele, som er berettigede til støtte til restaurering og byfornyelse.

En anden mulighed er i første omgang at købe boligen som sekundær bolig med henblik på udlejning for herefter selv at benytte boligen som primær bolig ved pensionsalderen.



17. september 2014

III. Sælg selv din ejendom – Fordele og ulemper ved selvsalg

 

I Frankrig er der flere og flere, der vælger selv at forsøge sig med salg af fast ejendom.

 

Men hvad gør selvsalg så attraktivt? Og hvad er egentlig fordelene og ulemperne ved selv at sælge - og dermed forskellene mellem selvsalg og salg gennem ejendomsmægler?

 

Fordelene ved selvsalg

-        Du sparer mæglergebyret og kan således sælge billigere og måske dermed hurtigere til samme provenu som ved salg gennem mægler

-        Du er selv herre over markedsføringens udformning og omfang og derned omkostningerne, og internettet har gjort det lettere end tidligere

-        Du kender din ejendom bedre end nogen anden, vel at mærke hvis du selv beboer/har beboet ejendommen, og har derfor et fortrin ved fremvisning i forhold til en mægler, idet du generelt kan svare indgående på alle spørgsmål om boligen, omgivelser og faciliteter som indkøb, sport, skole …

 

Ulemperne ved selvsalg

-        Det tager tid at fastsætte salgspris, udarbejde beskrivelse og billedmateriale, sætte sig ind i regler for ejendomshandel, tage sig af fremvisning, forhandle med potentielle købere og få købsaftalen i hus, inden sagen går over til notaren – nok den største ulempe!

-        Som lægmand kan det være svært at fastsætte den rigtige markedspris

-        Som lægmand kan det være svært at vurdere potentielle køberes købeevne og -lyst

-        Som lægmand kan man mangle ekspertviden om juridiske og tekniske ejendomsforhold

-        Der er en tendens til, at udenlandske købere foretrækker køb via ejendomsmæglere frem for private, da opfattelsen er, at dette giver større tryghed i forhold til fx sprog og kultur

 

Forskelle mellem selvsalg og salg gennem ejendomsmægler

Den store forskel ligger i, at man sparer mæglerhonoraret, samtidig med at man så til gengæld selv skal bruge tid, måske nogle gange uforholdsmæssigt lang tid, på selv at stå for salgsarbejdet.

 

Man skal derfor vælge selvsalg, hvis man har tid og synes, det er spændende selv at sælge sin ejendom og tror, man dermed kan sælge lidt billigere og hurtigere end gennem mægler.

 

Ved salg via ejendomsmægler fratrækkes mæglerhonoraret normalt den salgspris, som køber betaler. Generelt er det sådan, at jo lavere handelspris, jo højere (helt op til 10%) er mæglerhonoraret, og omvendt drejer det sig om en ejendom til flere millioner euroer, kan mæglerhonoraret komme helt ned på 2 – 3 % af salgsprisen. Der er dog også innovative franske mæglerkæder, der opererer med fast enhedshonorar (EUR 8.500), fx etude-immobiliere.com.

 

Ved salg uden ejendomsmægler og dermed fravær af mæglerhonorar har sælger mulighed for at opnå en hurtigere handel, idet han uden at reducere provenuet kan fastsætte en lavere og mere attraktiv salgspris. Visse sælgere begår dog den fejl at lægge beløbet for mæglerhonoraret til salgsprisen, og de afskærer sig dermed fra en af de oplagte fordele ved handel mellem private.

 

Tidsfaktoren kan omvendt være den væsentligste årsag til, at man vælger at sælge via mægler. Selvsalg i Frankrig fratager dig i øvrigt ikke muligheden for samtidigt at sælge via formidlingsaftale med mægler (se min artikel ”Vælg din ejendomsmægler med omhu II”).

 

Råd til afhjælpning af ulemper

I det følgende giver jeg et par gode råd til, hvordan du kan mindske nogle af de væsentligst ulemper ved selvsalg og udnytte de muligheder, der findes.

Kontakt din notar – Tryghed i gennemførelsen af handlen

Nok er det muligt at sælge ejendom uden ejendomsmægler, men notaren kommer du ikke uden om! Det er i Frankrig lovbestemt, at alle ejendomshandler skal underskrives for notar, idet den franske notar har eneret på at berigtige (authentifier) enhver handel med fast ejendom. Notaren har således en særlig undersøgelsespligt og pligt til indhentning af dokumenter mv. i forbindelse med handlen og er i sit arbejde med berigtigelse dækket af en forsikring i tilfælde af, at han begår fejl.

 

Dette betyder, at man skal betale notaren samme beløb (notarhonorar samt udlæg for afgifter mm., som notaren indbetaler til staten), uanset om ejendommen sælges gennem en ejendomsmægler eller som selvsalg. Disse omkostninger afholdes af køber.

 

Notarens medvirken er således lovpligtig, samtidig med at han er garant for, at handlen gennemføres korrekt. Dette afhjælper din eventuelle manglende ekspertviden og giver tryghed. Kontakt derfor din notar så tidligt om muligt i salgsprocessen og spar en masse tid og kræfter!

 

Bemærk i øvrigt, at det er almindeligt, at der i forbindelse med en handel ikke blot er en, men to notarer, hhv. sælgers og købers. Dette koster ikke ekstra, idet notarernes honorar er fastsat ud fra officielle takster, som deles. Det er dog lige så almindeligt, at de to notarer er sammenfaldende, dvs. at køber og sælger benytter sig af samme notar, hvilket er muligt, fordi notaren er neutral.

 

Ræsonner dig frem til salgsprisen og brug din notar

Som selvsælger kan man godt være lidt på herrens mark, når man skal fastsætte prisen for sin egen bolig. Hvor skal man starte? Hvordan kommer man frem til en realistisk pris? På en ærlig måde uden at udnytte fx ejendomsmæglerne eller andres ekspertise? Visse ejendomsmæglere tilbyder dog gratis vurdering.

 

Et godt udgangspunkt for beregning af salgsprisen ved selvsalg er købsprisen. Til købsprisen tillægger man notaromkostninger og eventuelle regninger for renovering og forbedring af ejendommen. Herefter har man salgsprisen for ejendommen uden låneomkostninger. Sælger man til denne pris, taber man ikke på handlen. Men ofte gør markedssituationen det muligt at opnå en fortjeneste ved salg. Derfor skal man samtidig undersøge, til hvilken pris lignende ejendomme sælges for inden for samme område, sammenligne, veje for og imod i forhold til ens egen bolig, og på den måde kan man ræsonnere sig frem til en realistisk salgspris. I forbindelse med fastsættelse af salgsprisen kan du bruge din notar, der har adgang til salgsstatistikker for dit område og vurderingsværktøjer via hjemmesiden notaires.fr og immoprix.com. Visse notarer foretager også ejendomsvurdering (EUR 500-700), eller du kan kontakte et vurderingsfirma.

 

Rationaliser fremvisningen af ejendommen

I forbindelse med selvsalg skal sælger/ejer selv fremvise sin ejendom. Bor man selv i ejendommen, er det forholdsvis enkelt at tilrettelægge og vælge tidspunktet for besøg og eventuelt samle flere besøg, ligesom man har mulighed for at vedligeholde, rengøre og holde boligen i en indbydende stand. Bor man derimod langt væk, kan man være nødt til at lave aftaler med en nabo, vicevært eller lignende. Også i denne situation kan man dog organisere sig og gruppere fremvisningerne i weekender, så man undgår at skulle rejse frem og tilbage i tide og utide.

 

Et godt råd til sælger i forbindelse med fremvisningen er at udlevere en lille boligmappe til de potentielle købere, der indeholder kontaktoplysninger, plantegning, fotokopier med billeder af boligen, eventuelt en opgørelse over udgifter - kort sagt alle de informationer, man som mulig køber kan have brug for.

 

Brug din notar – Tryghed ved underskrivelse af købsaftalen

Når sælger og køber er enige om pris og overtagelsestidspunkt underskriver de en købsaftale, der er en form for reservationsaftale. Aftalen løber, mens notaren udfører de nødvendige juridiske og administrative opgaver i forbindelse med handlens berigtigelse, og køber indhenter eventuelle låneaftaler, inden underskrivelse af endelig salgsaftale, skødet, kan finde sted.

Køber og sælger har to muligheder for at underskrive købsaftalen:

 

-        Køber og sælger underskriver aftalen privat (benævnt privat underskrevet købsaftale (sous signature privée / sous-seing privé)). Vælger man denne mulighed, tilrådes det at tage udgangspunkt i en modelaftale, så man ikke risikerer at glemme noget.

-        Køber og sælger underskriver aftalen for notar (set benævnt notar-underskrevet købsaftale (signature devant notaire)). Om det er købers eller sælgers notar er uden betydning. Dette giver to fordele: Notaren tager ikke ekstra honorar for denne opgave, og han kan straks starte på de administrative opgaver, som kræves før salgets gennemførelse.

 

Omkostninger forbundet med annoncering

Når sælger har beskrivelse, fotos og salgspris klar, skal salgsannoncen oprettes på en hjemmeside for salg fra privat til privat. På mange ejendomssalgshjemmesider, fx immofree.com, marche.fr og wikijourna.fr er indrykning gratis, mens annoncering på andre hjemmesider, fx pap.fr, der er en af de største, koster omkring EUR 100 inkl. fotos mv. Af andre ejendomssalgshjemmesider mellem private kan nævnes entreparticuliers.com, journaldesparticuliers.com m.fl.

 

Er din ejendom af en sådan type, at den kunne tiltrække internationale købere, kan du benytte hjemmesider som fx immogo.com, french-property.com og propertiesforsaleinfrance.net.

 

Omkostninger forbundet med lovpligtige tekniske undersøgelser

Uanset om handlen sker med eller uden mægler skal der fremskaffes en række undersøgelser inden en handel kan finde sted.

 

Det er normalt notaren, der på sælgers vegne får disse teknisk undersøgelser (fx asbest, termitter, energi, bly m.fl.) foretaget. Undersøgelserne er lovpligtige og skal udføres af selskaber med autorisation.

 

Undersøgelserne er ret dyre og skal udføres seriøst, da de ellers kan medføre en reduktion af salgsprisen (fx pga. fejlbehæftet arealopmåling iht. Carrez loven) eller i værste fald annullering af handlen. Man skal være opmærksom på, at priserne for disse lovpligtige undersøgelser kan variere betydeligt (EUR 100-200 for 1 undersøgelse, EUR 400-1000 for 6-7 stk. samlet), da der ikke findes nogen officielle takster fastsat af staten.

 

Selskabet pap.fr tilbyder fx denne service til sælgere, der benytter hjemmesiden til salg af bolig.

 

Konklusion

Som det fremgår af ovenstående er det i høj grad et temperamentsspørgsmål, hvordan man vælger at sælge sin ejendom og gør op med fordele og ulemper ved de forskellige måder.

 

 

-----------------

Kilder:

-        pap.fr

-        leparticulier.fr

-        pratique.fr

-        vendre-et-acheter.maisons-entre-particuliers.fr

-        partenaire-europeen.fr

-        seloger.com


Nr. 39 - SKJULTE FEJL OG MANGLER...
9. juli2014

Garanti for skjulte fejl

Fra advokat Nicolas Brahin i Nice har vi modtaget denne orientering:

 

Garanti for skjulte fejl giver fuldt ud mening ved køb eller salg af en moderniseret ejendom. Nedenfor er beskrevet henholdsvis købers og sælgers forpligtelser og beskyttelse.

 

Hvad er en skjult fejl?

Der skal være opfyldt tre betingelser for, at man kan gøre skjulte fejl gældende.

Der skal være tale om fejl, der gør ejendommen ubrugelig i forhold til formålet, eller som reducerer anvendelsen i den grad, at køber ikke ville have købt den eller havde givet en lavere pris. Det er tilfældet med fx en utæthed i taget.

Anden betingelse er, at fejlen skal være skjult, det vil sige umulig straks at konstatere, som fx revner i facaden, der er skjult af vedbend.

Sidste kriterium er, at fejlen skal være opstået forud for handlen.

 

God tro eller ond tro

Hvis fejlen var synlig eller kendt, vurderer man, at køber har accepteret ejendommen, som den er. Om sælger er i god eller ond tro, det vil sige, om han har haft kendskab til fejlen på købstidspunktet, har kun indflydelse på udbedringens omfang og en eventuel erstatning.

Det bemærkes, at en privatperson, der er i god tro og uvidende om fejlen på købstidspunktet, ikke er erstatningspligtig.

 

Oplysningspligt

I skødet tilføjes ofte et afsnit med overskriften ”almindelig oplysningspligt”. Afsnittet beskriver den oplysningspligt, som påhviler sælger, og konsekvenserne af manglende opfyldelse eller ond tro.

 

Hvordan skal man forholde sig?

Køber kan gøre indsigelse inden for to år fra det tidspunkt, hvor han har opdaget fejlen. Hvis det drejer sig om et projektsalg, skal sagen indbringes for retten inden for et år efter aflevering af byggeriet. Det skal ikke forveksles med den 10-årige byggegaranti. Den kompetente domstol er ”tribunal de grande instance” i den retskreds, hvor ejendommen er beliggende, og advokatbistand er obligatorisk.

 

Mulige sanktioner

Køber har to muligheder i en garantisag. Enten bringer han ejendommen i den stand, han købte den i, eller han anmoder om et prisafslag, der er baseret på et estimat over udbedringsarbejdet. Uanset hvad køber vælger, bestemmer den franske civillovbogs § 1645, at køber er berettiget til erstatning, hvad enten det drejer sig om udgifter i forbindelse med handlen eller skader forårsaget af fejlen.



Nr. 39 - VEDLIGEHOLDELSESUDGIFTER PÅ EJENDOMME...
7. juli 2014

 

LES DANOIS - BREVKASSESVAR

 Spørgsmål :

 

Hvilke regler gælder for vedligehold af facade i en etageejendom med ejerlejligheder? Det drejer sig om en etageejendom fra år 1880, hvor pudset falder af i store stykker, der kan være til fare for gående, og som samtidig lader vand trænge gennem muren. Ejendommen er uden et Syndicat, og de øvrige ejere ønsker tilsyneladende ikke et sådant oprettet.  Er der nogle retningslinjer, jeg kan gøre gældende for at vi sammen kan få facaden repareret?

 

 

Svar : 

Nice, 7 juli 2014

 

Som det vil være læserne bekendt, er langt de fleste indehavere af lejligheder i Frankrig forsamlet i en ejerforening; et såkaldt syndicat. Hertil knytter ejerne almindeligvis en ejendomsadministrator (fr. syndic) - ofte et ejendomsmæglerfirma, som står for praktiske opgaver og forvaltning (fr. gestion), herunder generalforsamling, regnskab, opkrævninger, men også koordinering af reparationsarbejder.

 

Anskaffer man sig en lejlighed i en ejendom med et syndicat, er man nødsaget til at være medlem. Men det er ikke påkrævet at oprette et syndicat, hvis en sådan ikke eksisterer i forvejen. Somme tider ses det, at indehaverne forsamles i en lettere version af en ejerforening, en såkaldt syndicat bénévole. Typisk vil et sådan arrangement ikke have en ejendomsadministration tilknyttet.

 

Andre gange eksisterer der ingen form for organisering af indehaverne. Ud fra devisen om, at overboen sjældent anser vand i kælderen for et problem og underboen har lige så lidt forståelse for hul i taget, kan det være svært at koordinere ejernes interesser.

 

I det konkrete tilfælde, som læseren refererer til, vil jeg anbefale at affatte en kort redegørelse over ejendommens mangler, evt. efter at have indhentet et eller flere tilbud på reparationsarbejder, og så orientere de øvrige ejere i ejendommen. Man kan ledsage redegørelsen med et par ord om, at det er i alle ejernes interesse, at bygningen fremstår velholdt både af hensyn til hverdagen og til værdiansættelse, herunder præsentation ved et salg.

 

Herefter må man prøve at lodde stemningen for at finde en fælles interesse for et videre forløb. Det må anbefales, at der bliver samlet ind til betaling, inden et arbejde sættes i gang. For det vil være trist, hvis nogle af ejerne fortryder undervejs…

 

Spørgeren nævner, at ”der kan være... fare for gående”. Retsregimet Negotiorum Gestio (dk. uanmodet forretningsførelse) kan anvendes til lovligt at foretage sikringsforanstaltninger på andre andre områder af ejendommen end dem som tilhører ejeren, når der består en umiddelbar fare. Omkostningerne skal refunderes efterfølgende og kan inddrives, hvis der ikke betales. Det er en forudsætning at man kan godtgøre, at der bestod fare for liv eller, at skader ville udvikle til væsentligt værre såfremt, man ikke lod foretage et rask tiltag.

 

 

Max Ulrich Klinker, advokat og avocat

 

www.maxus-nice.fr

 

LES DANOIS siger tak til Max Ulrich Klinker for denne gode orientering.

 

 



Nr. 35 - STÆVNING MOD NABO...
15. november 2013
 

Begrænsning af sag, der er anlagt mod en enkelt samejer  

Fra advokat Nicolas Brahin i Nice har vi modtaget følgende:

En person indstævner sin nabo for at få ham til at rive sin veranda ned.

Naboen gør til sit forsvar gældende, at sagen mod ham afvises, da han deler ejendommen, hvor den omstridte genstand befinder sig, med sin hustru. Kassationsretten afviser argumentationen med den begrundelse, at en sag, der er anlagt mod en enkelt samejer kan antages til påkendelse i samme omfang som dennes rettigheder i samejet.

Kassationsrettens 1. civile afdeling, den 12. juni 2013

Til gengæld kan den afgørelse, der afsiges mod en enkelt samejer, ikke gøres gældende over for de øvrige samejere, hvis de ikke har været direkte part i sagen.


.


Nr. 33 - VEDTAGELSE AF ARBEJDER PÅ FÆLLESAREALER...
20. oktober 2013

Vedtagelse af arbejder på fællesarealer

Fra advokat Nicolas Brahin i Nice har vi modtaget denne orientering:
 

Reglerne for vedtagelse af arbejder på fællesarealer fastsættes af loven af 10. juli 1965 vedrørende ejendomsfællesskabers retsstilling.

 

 

Udregningsmetode

Pågældende arbejder

 

 

Simpelt flertal

(artikel 24)

 

 

Flertal af stemmer af de medejere, der er fremmødt til generalforsamlingen. Ikke-stemmende medejere medtælles ikke.

Løbende vedligeholdelses- og driftsarbejder: vedligeholdelse, istandsættelse, restauration af fællesarealer, udskiftning af eksisterende defekte anlæg, forsikring af ejendommen, arbejder for at gøre ejendommen lettere tilgængelig for handicappede, vedtagelse af regnskab...

 

 

 

Absolut flertal

(artikel 25)

 

 

 

Flertal af alle medejernes stemmer, hvad enten de er tilstede, repræsenterede eller fraværende ved generalforsamlingen.

Installering eller ændring af en fællesantenne, et kabelnetværk, obligatoriske arbejder (elevatorer, facaderenovering osv.), valg og tilbagekaldelse af medlemmer af beboerrådet og ejerboligforeningen, honorar til ejerboligforeningen, arbejder på fællesarealet som betales af visse medejere, arbejder vedr. varmeregulering og energibesparelse…

 

 

Dobbelt flertal

(artikel 26)

 

 

Flertal af medejernes stemmer, som repræsenterer mindst to tredjedele af alle de fremmødte, repræsenterede eller fraværende stemmer.

Beslutninger som medfører oprettelse eller ændring af ejendomsfællesskabets vedtægter vedrørende anvendelse og forvaltning af fællesarealet, forbedringsarbejder (installering af en elevator, en dørtelefon, postkasser…), beslutning om ikke at oprette en beboerforening…

 

 

 

Enstemmighed

 

 

 

 

 

Alle medejernes stemmer

Beslutninger som medfører en gennemgribende ændring af livet i ejendomsfællesskabet: afståelse af fællesareal, ændring af ejendommens formål, konstruktion af nye privatejede dele, ændring af ejendomsfællesskabets vedtægter, hvad angår formål eller brugsret for en privatejet del eller fordeling af fællesudgifterne.

 

Ingen afstemning

 

 

-

Nødvendige hastearbejder til bevarelse af ejendomsfællesskabet: sammenstyrtning af en mur, utætheder i tagbelægningen…

 

 


Nr. 26 - FRANSKE SKATTEREPRÆSENTANT...
29. august 2012

Fra advokat Max Ulrich Klinker i Nice har vi modtaget denne orientering:

Den Franske Skatterepræsentant

af Max Ulrich Klinker, advokat og avocat

Ved salg af fast ejendom i Frankrig skal der anvendes en såkaldt skatterepræsentant – représentant fiscal - der på vegne af sælger skal forestå ansvar over for de franske skattemyndigheder, jvnf. art. 244 i Code Général des Impôts (Den Almindelige Franske Skattelov). Motivet er i sin enkelthed, at franske skattemyndigheder ikke skal søge efter en sælger rundt omkring i verden, såfremt der var uoverensstemmelser i skatteopgørelsen, men alene kunne holde sig til en repræsentant i Frankrig.

Hovedreglen

Som hovedregel skal alle franske ejendomshandler med en handelspris over 150.000 Euros underlægges fransk skatterepræsentation, når sælger ikke er fast domicileret i Frankrig.

Salg af garage, et mindre stykke jord, et lille studio eller lignende til en aftalt pris under 150.000 Euros skal ikke have skatterepræsentation.

Sælgere af helårsbolig i Frankrig er heller ikke omfattet af krav til en skatterepræsentant, fordi provenu ikke beskattes.

Undtagelser

Er man som sælger omfattet af krav til skatterepræsentation, men har været indehaver af en ejendom i mere end 30 år (15 år indtil 1. februar 2012) og derfor ikke er pligtig til at svare kapitalvindingsskat, jævnfør bl. a. min redegørelse i artiklen ”Fransk Kapitalvindingsskat”, vil man undtages fra hovedreglen om krav til en skatterepræsentant.

En anden undtagelse har Code Général des Impôts (Den Almindelige Franske Skattelov) i sin § 150 U, der giver mulighed for en sælger, der har været fast bosat i Frankrig i en periode af mindst to år, men som senere er fraflyttet Frankrig. Dertil gælder, at ejendommen ikke må have været udlejet i det skatteår, den sælges. Opfylder sælger bosat i udlandet denne særregel, kan han undtages kravet om skatterepræsentation.

Hvem kan være skatterepræsentant?

En fransk skatterepræsentation kan være køber (såfremt denne er bosat i Frankrig). Det kan også være en bank eller en særligt godkendt repræsentationsvirksomhed. Derimod må advokater i henhold til loven ikke være skatterepræsentanter.

Det frarådes køber at påtage sig opgaven som skatterepræsentant, medmindre sælger og køber er meget nært forbundne (fx en familiehandel). For hvorfor skulle en køber involvere sig i sælgers skatteforhold?

Skatterepræsentanten skal udstede en garanti over for skattemyndighederne, der skal løbe i tre år plus indeværende år – altså op til fire år. Inden for denne periode skal de franske skattemyndigheder anmelde eventuelle krav om kapitalvindingsskat udover den allerede opkrævede. Efter fire år bortfalder garanti og skattevæsenets mulighed for indsigelse.

Hvad koster det at benytte en skatterepræsentant? Markedet er ikke reguleret, så salæret er frit. Gennemgående ses dog, at salær for at stille garanti på vegne af sælger udgør mellem 0,75 % og 1,0 % af handelsprisen. Beløbet betales en gang for alle og dækker den obligatoriske garantiperiode. Beløbet kan eventuelt forhandles inden for brøkdele, når der er tale store ejendomme (over 1.0 mio Euros). Men der er ikke nogen entydig forretningspolitik herom.

Det er hensigtsmæssigt at notere sig, at notaren (eventuelt i samråd med sælgers advokat) på egen foranledning kontakter en skatterepræsentant, når en slutseddel modtages. Men sælger kan selv pege på en bank eller et repræsentationsselskab, hvis han foretrækker et frem for et andet. Et sådan ønske skal fremsættes tidligt.

Hvem foretager skatteberegningen?

Læsere, der allerede har solgt feriebolig i Frankrig, vil huske sig, at der af skødet (l´acte de vente) fremgår en skatteopgørelse for beregning af kapitalvindingsskat. Det er imidlertid ikke notaren, der foretager beregning af kapitalvindingsskat, men den skatterepræsentant, som har påtaget sig at udstede garanti på vegne af sælger. Det hænder, at sælgers rådgiver får ændret beregningsgrundlaget ved præciseringer og fremlæggelse af dokumentation, som skatterepræsentanten havde tilsidesat eller overset. Den kalkule, der optræder i købers skøde og i sælgers salgsattest, er udført udelukkende af skatterepræsentanten, og som notaren så bagefter lægger til grund. Man bør derfor have for øje, at sælger eller sælgers advokat skal være i direkte kontakt med repræsentationsvirksomheden, hvis man vil have fingeren på pulsen eller fremsætte bemærkninger til opgørelsen – og før notaren præsenterer køber og sælger for sit skødeudkast.

Provenu og forbedringsarbejder

Som allerede nævnt oven for, er det altid handelsprisen, der danner grundlag for beregning af et provenubeløb. Handelspris bør derfor så meget desto mere sammensættes således, at salær til ejendomsmægler udskilles fra totalprisen, hvilket jævnligt ses i franske ejendomshandler. Ens rådgiver kan bistå med dette.

Beregningsgrundlaget kan nedsættes, såfremt sælger kan præstere dokumentation for ejendoms-forbedringer. Krav til dokumentation er forholdsvis skrap. Kvittering på et stykke papir vil næppe anerkendes. Det er et krav, at der skal være klar identitet til den pågældende håndværker (hans momsnummer, hans registreringsnummer m. m.), som har udført forbedringsarbejdet.

Yderligere gælder det, at kontant betaling for arbejder som udgangspunkt ikke anerkendes som værende tilstrækkelig dokumentation. Ufakturerede vennetjenester kan slet ikke indgå i bereg-ningsgrundlaget. Såfremt sælger forlanger forbedringsarbejder modregnet i et provenu, skal der foreligge dels en faktura og dels mulighed for at kunne identificere betalingen på en bankudskrift. Sælger skal altså opbevare samtlige bankudskrifter for efterfølgende dokumentation. Alternativt må man som sælger få sin bank til at udskrive kopier (fr. duplicata). Opgaven kan være tidskrævende. Sælger bør derfor allerede på et tidligt tidspunkt bringe sin dokumentation i orden.

Hvad er forbedringsarbejder?

Fra skattelovene i Danmark kender de fleste læsere nok til sondringen mellem forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder (fr. amélioration og renovation). Samme sondring anvendes i fransk skatteret. Det medfører, at arbejder, der henføres til vedligeholdelse, ikke medfører nedslag i fransk kapitalvindingsskat. Vedligeholdelsesarbejder kan være udskiftning af et flisegulv til et andet flisegulv. Selvom de nye fliser er dyrere, løfter de som udgangspunkt ikke arbejdet ud af en vedligeholdelsesdefinition. Derimod vil udskiftning af tæppegulv til parket, være en forbedring. Ligesom installation af klimaanlæg, termovinduer og opførelse af swimmingpool.

Skatterepræsentanten tolker indskrænkende: man vil ikke vil tage risici i tvivlstilfælde.

Hvordan kan sælger yderligere argumentere? Til brug for sondringen mellem forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder er beskrivelsen – déscription - i det eksisterende skøde – titre de propriété eller l´acte d´achat - vigtigt. Det skal sammenholdes med den formulering, der be-skriver ejendommen i en slutseddel og senere gentages i et nyt skøde. De to beskrivelser indgår som dokumentation på forbedringer, når forbedringsarbejder forlanges anerkendt. Også her kan ens rådgiver bistå.

Bemærk, at arbejder, som har udløst nedsættelse i taxe foncière (ejendomsskat), jævnfør art. 31 i Code Général des Impôts (Den generelle Franske Skattelov) samt art. 1754 i Code Civil (Den Civile Lovbog) ikke kan modregnes i kapitalvindingsskatten – uanset om de i øvrigt opfylder kravene beskrevet ovenfor.

Hvor er sælger skattemæssigt hjemmehørende?

Hvor bor sælger? Kapitalvindingsskat ansættes forskelligt alt efter om sælger er bosat i eller uden for EU. Det er ikke tilstrækkeligt at præsentere det sidste års (danske) årsopgørelse fra SKAT. Eller tilsvarende svenske eller norske.

Skatterepræsentanten forlanger, at danske sælgere indhenter SKATs formular ”Bopæls- og skatteforhold” (trækkes fra nettet og underskrives på skattekontoret).

Ved forudseenhed og dokumentation kan sælger sikre sig mod fejl i skatterepræsentantens beregninger.

Artiklen kan frit gengives med anførelse af kilde.

20. juli 2012

Cabinet Klinker - Cabinet d´Avocats
13, Boulevard Gambetta
06000 Nice
FRANCE


29. august 2012

Fra advokat Max Ulrich Klinker i Nice har vi modtaget denne orientering:

Fransk Kapitalvindingsskat ”La Plus Value”

Regler gældende fra august 2012

Af Max Ulrich Klinker, advokat et avocat

og Anne Mie Lund, advokat

På foranledning af Præsident Francois Hollandes regering besluttede det franske parlament i juli 2012 større ændringer til finansloven. Der er tale om en skattepakke, som trådte i kraft med det samme. Lovændringen er motiveret i politiske bestræbelser på at oprette nationalbudgettets underskud.

For ejere af en ferieejendom (fr: résidence secondaire) i Frankrig, er det nok så bemærkelsesværdigt, at finanslovændringerne afstedkommer en markant skattestigning på et realiseret salgsprovenu.

Salg af helårsbolig (fr: résidence principal) er som hidtil ikke underlagt beskatning. Man er fast bosat i Frankrig, når man svarer fransk indkomstskat og opfylder bopælskriterierne i § 4b Code General des Impôts (dk: Den Generelle Franske Skattelov). Lovparagraffen opstiller objektive, men også subjektive støttedefinitioner som tilknytning, hjemsted for interesser m. m.

De nye skattesatser

Allerede gennem flere år har det været gældende, at kapitalvindingsskat herudover tillægges CSG – Contribution Sociale Généralisée (dk: sociale afgifter), når sælger er fast bosat i Frankrig. CSG udgjorde 13,5% (12,8% indtil 2011), men er fra juli 2012 øget til 15,5%. Herved er et samlet skattetræk på kapitalgevinst nu 34,5%

Kapitalvindingsskat for EU-bosatte uden for Frankrig har hidtil været på 19% (16% indtil 2011).

Foruden skattestigningen gælder det, at alle med bopæl i EU- og altså ikke kun fransk bosatte, skal betale CSG af fortjeneste ved et ejendomssalg: såvel bosatte i EU som i Frankrig betaler derfor 34,5% fremover.

Sælgere af fast ejendom bosiddende uden for EU, fx i USA, skulle indtil skatteændringen betale 33,33% i kapitalvindingsskat. Regeringen vedtog, at der også her pålægges CSG, hvilket indebærer en beskatning af samlet provenu på i alt 48,9%

Endelig gælder det for lande, som Frankrig ikke har skatteaftaler med eller på anden måde ikke samarbejder med, at skattesatsen er steget til 65,5%

For sælgere med fast bopæl i Danmark eksisterede der indtil 2009 en særlig favorabel undtagelse: Fortolkningen af den daværende dansk-franske dobbeltbeskatningsaftale fra 1957 medførte, at i Danmark bosatte sælgere af fransk fritidsbolig, var henvist til at afregne kapitalvindingsskat i Danmark (hvor gevinst på salg af fritidsboliger ikke beskattes). Denne tolkningsmaksime ophørte efter den danske opsigelse af dobbeltbeskatningsaftalen.

Fra 2009 indledtes et nyt og uafklaret skatteforhold mellem Danmark og Frankrig. Der består således ingen aftale mellem landene for tiden. Principielt set er Danmark i kategorien med lande uden skatteaftaler (65,5%) og skal derfor mødes med den højeste skattetarif. Det er dog nugældende fransk fortolkning at betragte Danmark som ethvert andet EU-land og opkræve en samlet skat på 34,5%

I øvrigt er det uset, at to medlemslande i EU ikke har en aftale mellem sig. EU-Traktatens art. 293 forudsætter, at der skal eksistere aftaler medlemslandene i mellem for at undgå dobbeltbeskatningssituationer. Danmark har indtil videre ikke ønsket at oprette nogen form for aftale med Frankrig, som herefter er henvist til at vente.

Dog har det franske skatteministerium i 2010 udarbejdet et cirkulære, der i nogen grad skattemæssigt afbøder diverse retslige problemstillinger.

Reduktionsperiode

Kapitalvindingsskat og CSG reduceredes tidligere gradvist til 0% efter 15 års ejerskab på en linær skala. Fra 1. februar 2012 er reduktionsperioden udvidet til 30 år således, at der ydes nedslag i skatten fra det 5. til 30. ejerår. Sælges der inden for en ejerperiode af 5 år, er der fuld beskatning, mens et salg efter 30 år er skattefrit. Desuden gælder det, at reduktion nu er progressiv.

Grundlag for kapitalvindingsskat

Anskaffelsespris er per definition handelsprisen forhøjet med notarudgifter (tinglysningsafgifter til den franske stat), hvilket er en omkostning, køber afholder. Forbedringsarbejder kan medregnes mod fremlæggelse af håndværkerregninger. Dog på betingelse af, at sådanne arbejder reelt set har forhøjet ejendommens værdi. Det kan være forbedrende installationer, elevator, udvidelser og nye indretninger.

Derimod kan særlige franske statsstøttede arbejder, som allerede har været anerkendt med et skattefradrag (fx. isoleringsarbejder eller solfangeranlæg) naturligvis ikke medregnes endnu engang.

Renoveringsomkostninger til fx et nyt badeværelse eller et nyt tag er per definition ikke en forbedring i skattemæssig forstand, men en renovering – uanset hvor flot taget end måtte blive.

Har sælger ejet ejendommen i mere end 5 år kan dens anskaffelsespris endvidere opjusteres med 15%. Der er tale om en standardkorrektion af købsprisen, der skal dække diverse udokumenterede forbedringsomkostninger. Der kræves således ikke dokumentation for renoveringsarbejderne for at nyde godt af korrektionen på 15%. Kan sælger fremlægge dokumentation (regninger og faktisk betaling) for et afholdt beløb over 15% til forbedringer (ikke til vedligeholdelse), kan der vælges en konkret opjustering i stedet for. Man skal dog være opmærksom på, at en konkret opjustering fortolkes indskrænkende, hvorfor underlaget skal være veldokumenteret.

Salgsprisens skattegrundlag fratrækkes udgifter til salgsomkostninger. Det drejer sig om sælgers salær til ejendomsmægler og omkostninger til de obligatoriske sælgerrapporter (på fransk: les diagnostics), jævnfør forbrugerbeskyttelsesloven SRU (Solidarité et au Renouvellement Urbains), som omfatter bl. a. undersøgelser for asbest, termitter (ikke alle kommuner), bly (ejendomme fra før 1948), opmåling af kvadratmeter i ejerlejligheder, gas- og elinstallationer samt eksponering i forhold til naturkatastrofer. (Sidstnævnte lyder dog mere dramatisk end, det er tilfældet). Endelig kan fratrækkes omkostninger til aflysning af pant og andre hæftelser på ejendommen, der skal slettes ved ejerskifte.

Forskelsbeløbet mellem købs- og salgspris betales der skat af. Jo mindre gabet er mellem de to, jo mindre skat. Selvom det nok er en ringe trøst, så må man bære i erindring, at årsagen til der betales skat trods alt skyldes, at der er opnået en fortjeneste.

Artiklen kan frit anvendes mod angivelse af kilde.

29. august 2012

Cabinet Klinker - Cabinet d´Avocats
13, Boulevard Gambetta
06000 Nice
Frankrig

www.klinker.fr


22.
6. juli 2012

HVORLEDES ER BETINGELSERNE I FORBINDELSE MED LEJE I FRANKRIG ??

En af vore læsere stillede spørgsmålet og vi sendte det videre til advokat Max Ulrich Klinker i Nice - og her følger svaret:

LES DANOIS

Redaktør Peter Fabricius stiller spørgsmål om LEJERET til brug for Les Danois læsere



1. Er det rigtigt, at en lejer ikke kan opsiges, når denne er over 70 år gammel?

Boliglejemål efter fransk lejeret er primært reguleret af ”6-juli-loven” fra 1989, idet møblerede lejemål falder udenfor. Sidstnævnte hviler i betydelig grad på aftalefrihed mellem lejer og udlejer.

Generelt set er en lejer bedre stillet end en udlejer. På en lang række områder endda bedre stillet end efter den danske lejelov. I et almindeligt fransk umøbleret lejemål gælder en særlig beskyttelse for lejere over 70 år. Opsigelse fra udlejers side kan som altovervejende udgangspunkt kun finde sted, hvis der stilles et andet og tilsvarende lejemål til lejers rådighed. Det gælder for såvel stand, antal m2 og beliggenhed (fx. fortsat i et pænt kvarter, hvis lejemålet er beliggende i et pænt kvarter).

  1. Hvis en lejer har 6 månedes opsigelse fra udlejers side (er det ikke det normale?), hvordan passer det sammen med 1. ovenstående? Betyder det at lejer skal opsiges inden denne fylder 69½ år?

Lejeaftale for private i umøblerede lejemål indgåes for en periode af tre år af gangen. Er udlejer et SCI er lejeperioden seks år ad gangen (gælder for såvel private- som professionelle SCI). Udlejer skal opsige med et varsel på mindst seks måneder inden udløb af en tre års (for SCI seks års) periode. Opsiger udlejer ikke lejemålet med korrekt fristvarsel løber lejemålet yderligere tre år og herefter igen tre år ad gangen. For et SCI seks år og igen seks år etc. Der kan ikke opsiges med henvisning til udlejers alder.

Lejer derimod, kan til enhver tid opsige med et varsel på tre måneder.

For møblerede lejemål vil parterne typisk aftale kort opsigelsesvarsel, fx. een måned for lejer og tre måneder for udlejer. Hvornår er et lejemål møbleret? For det første skal det fremgå af lejeaftalen og for andet skal der være tale om en reel møblering. En appelsinkasse som bord på gulvet i dagligstuen er ikke nok...

Der gælder formalitetskrav til opsigelse, som grundigt skal iagttages. Herunder ekspedition med rekommanderet brev eller præsentation af opsigelse ved foged. Lejer kan ikke gyldigt undlade at afhente et rekommanderet brev på postkontoret eller nægte at modtage. Anvendes foged vil denne opbevare opsigelsen som dokumentation – uanset om lejer er hjemme eller ej.

  1. Er det korrekt, at hvis udlejer ikke opsiger lejemålet inden 6 måneder før årsdatoen for lejekontraktens gyldighed, at kontrakten så forlænges per automatik med endnu et år?

Svar indgår ovenfor.

  1. Hvad er reglerne hvis lejekontrakten "fylder år" efter lejer selv fylder 70 år?

Svar indgår ovenfor.

Max Ulrich Klinker

Advokat og Avocat, Nice

www.klinker.fr

En stor tak til Max Ulrich Klinker.


Nr. 16 - LÅNEDOKUMENTER PÅ DANSK VED OPTAGELSE AF LÅN I DANSK BANK I FRANKRIG...
12. januar 2012

LÅNEDOKUMENTER HOS JYSKE BANK I CANNES...

En læser ønskede at få sine lånedokumenter på dansk.

For øjeblikket er de alene på engelsk og fransk, hvilket kan gøre det svært for mange lånere at gennemskue låne-betingelserne.

Vedkommende rettede henvendelse til Jyske Bank Private Banking i København, som administrerer lånene, men fik desværre dette svar:

Låneaftalen er udarbejdet på engelsk/fransk og findes ikke på dansk.

Vi kan desværre ikke tilbyde, at oversætte den til dansk.

Venlig hilsen

Inger Brogaard
Credit Assistant, Keyplan Mortgage
Credits and Compliance


T +45 89 89 62 03 | F +45 89 89 62 05
Vesterbrogade 9 | DK-1780 København V
Business registration number:
17 61 66 17

Egentlig lidt mærkeligt, når det er en dansk bank, der "handler" med bl.a. danske kunder i Frankrig.


Nr. 6 - ASSISTANCE MED DET FRANSKE SPROG I FORBINDELSE MED EJENDOMSHANDEL...

TRANSLATØRFIRMAET NIRA GLAD.DK - FRANSK OVERSÆTTELSE


NIRA GLAD, STATSAUT. TRANSLATØR OG TOLK MED SPECIALE I FRANSK EJENDOMSHANDEL

Siden 2001 har jeg arbejdet i den juridiske branche og specialiseret mig i fransk ejendomshandel og de anderledes franske regler.

Jeg tilbyder, at gennemgå og oversætte nødvendige dokumenter, når De handler bolig i Frankrig.

Jeg varetager kontakten til den franske notar og andre myndigheder.

Jeg rådgiver Dem om de særlige franske regler og faldgruber.

Jeg har et netværk indenfor skat, pension og jura.

Kontakt:

NIRA GLAD

TRANSLATØRFIRMAET NIRAGLAD.DK
Vestergade 20 B, 2.sal
1456 København K 


Mobil: +45 51 24 64 03
Fax: +45 33 12 13 58

e-mail: rose@niraglad.dk

web-site: http://www.niraglad.dk/





EXCLUSIVITET I FORBINDELSE MED JENSOMSHANDEL...
21. august 2010
EXCLUSIVITET I FORBINDELSE MED EJENDOMSHANDEL...

I nyhedsbrev nr. 56 var der et indlæg herom.

Fra en af vore læsere har vi allerede modtaget følgende:

Hermed et par små bemærkninger, der måske kan hjælpe fremtidige sælgere:

  En exklusivitetsaftale tillader altid sælgeren SELV at sælge sin bolig til anden side (så længe man altså kan bevise, at køber ikke har været gennem mægleren) uden at skulle betale mæglerhonorar af salgssummen.

2.   Der er ikke nogen fordel ved at have en exclusivitetsaftale.  Den binder for meget, og man har ingen kontrol med, at mægleren gør nok for at sælge netop ens egen bolig.

3.    Det er faktisk ret nemt selv at sælge sin bolig UDEN at have nogen mægler.  Gå ind på:

http://www.partenaire-europeen.fr/Espace-Vendeur/%28xtor%29/SEC-106?xtor=SEC-106&gclid=CKy1l73vx6MCFaQA4wodvkBBvg eller

http://www.maisondirecte.com/  eller

http://www.direct-immo.fr/ og bliv klog!

Men prisen skal naturligvis være ”markedsprisen”.

LES DANOIS SIGER TAK TIL VOR LÆSER.

Fra HMJ er der kommet yderligere en tilføjelse:

Regelen er fuldstændig ens uanset om man indgår en eksklusivitetsaftale eller ej.   

I begge mandataftaler er der et afsnit, hvor sælger skriver under på IKKE at handle direkte med en køber, som har set ejendommen med mægler, eller blot er blevet præsenteret for sælger via mægler – under mandataftalens forløb og op til f.eks. 6 – 12 eller 24 måneder efter denne mandataftales udløb. Det er op til den enkelte mægler, hvor lang en tidsperiode han skriver ind i mandataftalen.    

Respekterer sælger ikke dette kan han blive idømt en kompensation, som svarer til det oprindelige aftalte honorar i mandataftalen.